Dès qu’une infestation est signalée dans les parties communes d’un immeuble, le syndic est légalement tenu d’agir. La question n’est pas de savoir si on intervient, mais comment, avec qui, et avec quels documents à l’appui pour se protéger en cas de litige ou de contrôle. Un traitement réalisé apartement par appartement, sans coordination à l’échelle de l’immeuble, ne règle rien : les nuisibles reviennent par les gaines, les canalisations et les caves non traitées.
Hygiène Biocide intervient auprès des syndics de copropriété de Marseille et des Bouches-du-Rhône pour traiter les infestations dans les parties communes et mettre en place des protocoles de prévention adaptés à la gestion d’immeuble collectif. Nos techniciens certifiés Certibiocide connaissent les contraintes spécifiques des copropriétés : coordination avec le gardien, accès aux parties techniques, information des résidents, remise de documents de suivi.
Rongeurs, blattes, pigeons : les nuisibles les plus fréquents en copropriété
L’immeuble collectif réunit toutes les conditions favorables à l’installation des nuisibles : zones de stockage, locaux poubelles, canalisations, gaines techniques, caves et parkings souterrains. Les infestations sont rarement mono-nuisibles et se propagent facilement d’un niveau à l’autre.
Rongeurs
Les rats et les souris constituent le problème n°1 en copropriété à Marseille. Ils s’installent dans les caves, les locaux poubelles, les vides sanitaires et les réseaux d’égouts. Ils circulent verticalement dans l’immeuble via les colonnes montantes et les gaines techniques, ce qui explique pourquoi une infestation signalée dans un appartement trouve souvent son origine dans les parties communes. Les dégâts sont multiples : câblages électriques endommagés, isolation rongée, souillures sur les zones de circulation. Notre service de dératisation professionnelle prend en charge l’ensemble des zones de l’immeuble, du sous-sol aux combles.
Blattes et cafards
Les blattes germaniques se propagent entre les appartements via les gaines électriques, les canalisations et les joints de plinthes. Un appartement traité de façon isolée sera réinfesté si les colonnes montantes et les parties communes ne sont pas traitées simultanément. Les blattes orientales et américaines s’installent davantage dans les sous-sols, les caves humides et les locaux techniques. Leur présence dans les parties communes est fréquente dans les immeubles anciens du centre-ville marseillais. Notre traitement professionnel contre les blattes et cafards couvre l’ensemble du bâti.
Pigeons
Les toitures, façades, coursives et parties en saillie des immeubles offrent aux pigeons des zones de nidification idéales. Les fientes s’accumulent, dégradent les revêtements et créent un risque sanitaire pour les résidents (chlamydophilose, histoplasmose). Elles obstruent également les évacuations d’eau et accélèrent la dégradation des matériaux. En copropriété, la dépigeonnisation des parties communes relève de la responsabilité du syndic : les obligations légales du bailleur face aux pigeons sont encadrées par la réglementation sanitaire départementale. Notre service de dépigeonnisation propose des solutions de protection durables : filets, pics, systèmes de répulsion adaptés à la configuration de chaque bâtiment.
Punaises de lit
Les punaises de lit ne sont pas qu’un problème de parties privatives. Dans un immeuble, elles se propagent via les joints de plinthes des parties communes, les couloirs et les locaux communs. Lorsqu’un résident signale une infestation, le syndic a intérêt à faire inspecter les zones mitoyennes pour éviter une contamination en chaîne. Un plan de gestion coordonné entre les appartements concernés et les parties communes est la seule réponse efficace à l’échelle d’un immeuble. Pour ça contactez une entreprise spécialisée dans le traitement des punaises de lit.
Autres nuisibles
Les fourmis colonisent les zones humides et les espaces de circulation chauffés. Les frelons et guêpes nichent dans les faux-plafonds, les combles et les espaces extérieurs attenants aux parties communes. Les moustiques peuvent proliférer dans les espaces verts collectifs et les noues d’évacuation des eaux pluviales non entretenues. Chaque espèce fait l’objet d’un protocole de traitement adapté.
Les obligations légales du syndic en matière de nuisibles
La réglementation est claire sur le rôle du syndic dès qu’une infestation touche les parties communes.
Le cadre légal applicable
L’article L1311-1 du Code de la Santé Publique impose aux gestionnaires d’immeubles d’assurer la salubrité des lieux et de les maintenir exempts de nuisibles. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic d’administrer l’immeuble, d’assurer sa conservation et, en cas d’urgence, de faire procéder aux travaux nécessaires à sa sauvegarde sans attendre un vote en assemblée générale. La loi ELAN a renforcé ce cadre en intégrant l’absence de nuisibles dans la définition du logement décent.
Parties communes et parties privatives : deux situations distinctes
Lorsque l’infestation se situe dans les parties communes (caves, locaux poubelles, parkings, cages d’escalier, gaines techniques), le syndic est légalement tenu d’agir sans délai. Il peut mandater un prestataire directement, sans vote préalable en assemblée générale : les frais sont intégrés aux charges d’entretien courantes et répartis entre les copropriétaires selon les tantièmes.
Lorsque l’infestation est signalée dans une partie privative, la situation est plus nuancée. Si l’origine est clairement localisée dans l’appartement concerné, les frais incombent au propriétaire ou au locataire. Mais si l’origine vient des parties communes (rongeurs remontant par les canalisations, blattes circulant via les gaines), le syndic doit traiter le problème à la source. En pratique, lorsqu’une infestation est signalée par plusieurs résidents simultanément, l’origine est presque toujours collective. Pour un tour complet de la question, consultez notre guide sur qui paie la dératisation en copropriété.
Le vote en assemblée générale : quand est-il nécessaire ?
Pour une intervention d’urgence ou un traitement courant des parties communes, aucun vote n’est requis. Le syndic agit dans le cadre de sa mission d’entretien. En revanche, si le syndic souhaite souscrire un contrat de maintenance annuel dépassant un certain montant (variable selon le règlement de copropriété), un vote en AG peut être nécessaire. Dans les faits, les syndics qui anticipent font valider le contrat en AG ordinaire pour éviter tout débat ultérieur lors de l’approbation des comptes.
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Ce que vous risquez en cas de non-intervention
En cas de mauvaise gestion d’une infestation signalée, le syndic engage sa responsabilité civile envers le syndicat des copropriétaires et peut faire face à des recours de la part des résidents lésés. La jurisprudence de la cour d’appel d’Aix-en-Provence (CA Aix-en-Provence, 11ème chambre A, 20 janvier 2015) a confirmé que le syndic se doit d’être proactif dans la gestion des nuisibles, et que la négligence peut entraîner des condamnations à verser des dommages et intérêts.
Les copropriétaires disposent de plusieurs voies de recours : mise en demeure par lettre recommandée, action en responsabilité civile professionnelle, demande de révocation judiciaire du mandat. Au-delà du risque juridique, une infestation non traitée peut entraîner une dépréciation des lots et des préjudices de jouissance qui alimentent durablement les tensions en copropriété.
Un syndic a besoin de preuves d’action, pas seulement d’une intervention. Hygiène Biocide fournit systématiquement les documents nécessaires à votre dossier de gestion :
- Rapport de passage détaillé remis le jour même : zones inspectées et traitées, espèces ciblées, produits biocides utilisés avec leurs numéros d’AMM, observations terrain, recommandations de prévention
- Plan de localisation des stations d’appâtage : document graphique indiquant l’emplacement précis de chaque dispositif dans l’immeuble, mobilisable en cas de question d’un copropriétaire
- Compte rendu de contrôle à chaque visite de suivi : état des stations, niveau d’activité constaté, ajustements du plan d’intervention
- Affichage légal pour informer les résidents : information sur la nature de l’intervention, les produits utilisés et les consignes de sécurité (éloignement des animaux domestiques, délai de réaération)
Ces documents constituent votre dossier de suivi technique de l’immeuble et vous protègent en cas de litige ou de question en assemblée générale.
Intervention ponctuelle ou contrat 3D
Deux formules sont disponibles selon votre situation et le niveau d’exposition de vos immeubles.
Intervention ponctuelle
Un résident signale des rongeurs dans les caves, des blattes dans un couloir, des pigeons en toiture : nos techniciens interviennent sous 24h pour traiter le problème identifié. Un rapport d’intervention complet vous est remis le jour même. Cette formule convient aux situations d’urgence ou aux copropriétés qui n’ont pas encore mis en place de dispositif préventif structuré.
Contrat 3D (dératisation, désinsectisation, désinfection)
Pour les syndics qui gèrent plusieurs immeubles ou qui souhaitent sécuriser leur patrimoine sur le long terme, le contrat 3D est la solution adaptée. Il comprend un audit initial complet de chaque immeuble, un plan d’intervention personnalisé par zone de risque, des visites préventives planifiées à fréquence adaptée (mensuelle ou trimestrielle selon l’exposition), la remise systématique de tous les documents de suivi à chaque passage, et un technicien référent qui connaît vos immeubles et intervient rapidement en cas de signalement entre deux passages planifiés. Un contrat annuel peut couvrir plusieurs immeubles d’un même patrimoine, avec une tarification adaptée au volume. Retrouvez l’ensemble de nos solutions pour les professionnels.
