Obligations du bailleur face aux nuisibles : que dit la loi ?

Le bailleur a l’obligation légale de louer un logement exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, et cette obligation court pendant toute la durée du bail. Sauf preuve d’une faute du locataire, le traitement contre les rats, les cafards ou les punaises de lit est donc à la charge du propriétaire.

Cette règle figure à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, complété par la loi ELAN du 23 novembre 2018, qui a fait de l’absence de nuisibles un critère de décence du logement. Les nuisances causées par les oiseaux obéissent à une logique voisine, détaillée dans notre article sur les obligations d’un bailleur pour lutter contre les pigeons.

Donnée	Valeur	Source
Critères de décence d’un logement loué	5	Service Public
Année où l’absence de nuisibles devient un critère de décence	2018	Loi ELAN du 23 novembre 2018
Délai après mise en demeure avant de saisir le juge	2 mois	Loi du 6 juillet 1989, article 20-1
Ancienneté maximale du Certibiocide de l’entreprise à vérifier	moins de 5 ans	ANIL

Que dit la loi sur les obligations du bailleur face aux nuisibles ?

La loi impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Cette obligation vient de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ELAN de 2018, et s’ajoute aux obligations d’entretien que le Code civil fait peser sur tout propriétaire bailleur.

Un logement décent répond à cinq critères : une surface minimale, une performance énergétique suffisante, l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, la présence de certains équipements et l’absence d’animaux nuisibles et de parasites. Les rats, les cafards et les punaises de lit sont les exemples les plus fréquents. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise ces caractéristiques.

Une obligation dès la remise des clés

Le bailleur doit livrer un logement sans nuisibles le jour de l’entrée du locataire. Une infestation constatée à l’état des lieux ou peu après l’emménagement rend le logement non décent et oblige le propriétaire à intervenir.

Plus les signes apparaissent tôt, plus il devient difficile de soutenir que le locataire a lui-même apporté les nuisibles, car une infestation installée ne se forme pas en quelques jours. Le locataire a donc intérêt à signaler par écrit toute trace suspecte dès les premières semaines.

Une obligation qui court pendant tout le bail

L’obligation du bailleur contre les nuisibles ne s’arrête pas à l’entrée dans les lieux. Les articles 1719 et 1720 du Code civil l’obligent à entretenir le logement et à en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Le propriétaire prend aussi en charge les réparations autres que locatives. Cela inclut les défauts du bâti qui favorisent l’installation des nuisibles : fissures, canalisations défectueuses, défaut d’étanchéité des menuiseries, ventilation insuffisante qui entretient l’humidité. Traiter les insectes sans corriger ces causes expose à une réinfestation, et donc à une nouvelle intervention à la charge du bailleur.

Qui paie le traitement contre les nuisibles ?

Le bailleur paie en principe le traitement contre les nuisibles dans un logement loué, parce que ce traitement conditionne la décence du logement. Le locataire ne supporte la facture que si le propriétaire prouve une négligence ou une importation de son fait. En copropriété, l’infestation des parties communes relève du syndicat des copropriétaires.

Le principe : le bailleur prend en charge

Le bailleur prend en charge la détection et le traitement des nuisibles dès que l’infestation compromet la décence du logement. L’ANIL le rappelle expressément pour les punaises de lit.

Un traitement professionnel de désinsectisation ou de dératisation relève de la remise en état sanitaire du logement. Il ne fait pas partie des menues réparations et de l’entretien courant que la loi confie au locataire. Le propriétaire choisit l’entreprise, valide le devis et règle la facture, y compris lorsque plusieurs passages sont nécessaires.

L’exception : l’infestation causée ou importée par le locataire

Le locataire paie le traitement des nuisibles seulement si le bailleur démontre sa responsabilité : accumulation de déchets, défaut d’entretien caractérisé ou introduction de meubles infestés. La charge de cette preuve pèse sur le propriétaire.

Les tribunaux judiciaires de Paris l’ont rappelé dans des jugements rendus en 2025 et en 2026 : le bailleur reste responsable de l’infestation de punaises de lit tant qu’il ne démontre pas que le locataire les a lui-même importées. De simples affirmations ne suffisent pas. Le propriétaire doit produire des éléments datés, comme un état des lieux détaillé, des photographies ou un constat de commissaire de justice.

Une infestation qui touche plusieurs logements du même immeuble affaiblit fortement la thèse de la faute individuelle du locataire.

Parties communes et charges récupérables

Une infestation des parties communes relève du syndicat des copropriétaires, qui fait intervenir une entreprise par l’intermédiaire du syndic. Le coût est ensuite réparti entre les copropriétaires selon les règles de la copropriété.

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987, qui fixe la liste des charges récupérables, mentionne pour les parties communes intérieures les produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris ceux des colonnes sèches de vide-ordures. Le bailleur peut donc répercuter le coût de ces produits dans les charges locatives. La liste ne vise pas la prestation d’une entreprise extérieure, qui reste à la charge du propriétaire. Le traitement réalisé à l’intérieur du logement loué n’y figure pas non plus.

Situation	Qui paie	Fondement
Infestation présente à l’entrée du locataire	Bailleur	Obligation de délivrer un logement décent (loi du 6 juillet 1989, article 6)
Infestation en cours de bail, origine indéterminée	Bailleur	Obligation de décence et d’entretien, preuve contraire à sa charge
Infestation liée au bâti (fissures, canalisations, humidité)	Bailleur	Réparations autres que locatives (Code civil, article 1720)
Négligence ou importation prouvée par le bailleur	Locataire	Obligation d’entretien du locataire (loi du 6 juillet 1989, article 7)
Parties communes d’une copropriété	Syndicat des copropriétaires	Conservation de l’immeuble, produits récupérables selon le décret n° 87-713

Les obligations du locataire face aux nuisibles

Le locataire doit assurer l’entretien courant du logement et signaler sans tarder toute trace de nuisibles au bailleur. Ces deux obligations, issues de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, limitent la prolifération des nuisibles et protègent le locataire en cas de désaccord sur l’origine de l’infestation.

Au quotidien, le locataire range les denrées alimentaires dans des contenants fermés, sort les déchets ménagers régulièrement et nettoie les surfaces de cuisine. Il entretient aussi les grilles d’aération, les bouches VMC et les siphons, qui sont des points d’entrée pour les rongeurs et les insectes.

Dès les premiers signes (déjections, piqûres groupées, traces de rongeurs), le locataire prévient le propriétaire par écrit, de préférence en lettre recommandée avec avis de réception, et conserve des photos datées. En cas d’infestation légère de punaises de lit, l’ANIL recommande des mesures physiques : lavage du linge à plus de 60 °C, sèche-linge au programme le plus chaud pendant au moins 30 minutes, congélation à -20 °C pendant au moins 72 heures. Les meubles et la literie récupérés dans la rue restent la porte d’entrée la plus facile à éviter.

Quels recours si le bailleur n’intervient pas ?

Si le bailleur n’agit pas contre les nuisibles, le locataire doit d’abord le mettre en demeure par écrit. Deux mois après une mise en demeure restée sans effet, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection, avec ou sans tentative de conciliation préalable.

• Le locataire signale la non-décence au bailleur ou à l’agence, de préférence par lettre recommandée. Service Public propose un modèle de courrier.
• Selon le département, il peut déclarer la situation sur Signal Logement pour être accompagné par les services de l’État.
• Si le bailleur conteste ou ne répond pas, le locataire le met en demeure, par lettre recommandée, de faire réaliser le traitement.
• Une conciliation gratuite reste possible auprès de la commission départementale de conciliation ou d’un conciliateur de justice. Elle n’est pas obligatoire pour saisir le juge.
• Le juge peut fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à leur réalisation.

Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer de sa propre initiative, même dans un logement infesté. Seul le juge peut l’autoriser. Pour un conseil juridique gratuit, les ADIL répondent au 0806 706 806 (prix d’un appel local).

Comment un bailleur sécurise sa position face aux nuisibles

Un bailleur sécurise sa position face aux nuisibles en documentant l’état sanitaire du logement et en réagissant vite à chaque signalement. Ces pièces lui permettent de prouver qu’il a rempli son obligation et, le cas échéant, que l’infestation vient du locataire.

• Un état des lieux d’entrée qui mentionne l’absence de traces de nuisibles dans la literie, les plinthes, la cuisine et les pièces d’eau.
• Un contrôle entre deux locations, avant la remise des clés au nouvel occupant.
• Une entreprise titulaire du Certibiocide, obligatoire pour l’usage de biocides professionnels. L’ANIL conseille de vérifier que le certificat date de moins de cinq ans.
• La conservation des devis, rapports d’intervention et factures, établis à l’adresse exacte du logement.
• La correction des causes structurelles : colmatage des passages, étanchéité, réparation des réseaux.
• Une vigilance renforcée en location meublée, où la literie et le mobilier fournis relèvent directement du bailleur.

« Quand un propriétaire nous appelle dès le premier signalement, le traitement reste le plus souvent simple et le dossier est clair : un diagnostic, une intervention, une facture au nom du logement. Les situations difficiles sont celles où l’infestation a eu des semaines, parfois des mois, pour s’installer. »

Thomas Caparros, gérant d’Hygiène Biocide

Punaises de lit, rongeurs, cafards : ce qui change selon le nuisible

Le principe de responsabilité du bailleur reste le même pour tous les nuisibles, mais la preuve de leur origine varie selon l’espèce. Les punaises de lit voyagent avec les bagages et le mobilier, les rongeurs arrivent souvent par les réseaux et les parties communes, les cafards profitent de l’humidité.

Les punaises de lit

Les punaises de lit rendent l’origine d’une infestation difficile à établir, car elles se transportent dans les bagages, les vêtements et les meubles d’occasion. Le bailleur reste redevable du traitement tant qu’il ne prouve pas l’importation.

La détection canine aide à confirmer une infestation et à en mesurer l’étendue. Dans les Bouches-du-Rhône et le Rhône, la plateforme publique stop-punaises.beta.gouv.fr recense des entreprises labellisées. Pour une intervention dans le secteur, consultez notre page dédiée au traitement contre les punaises de lit à Marseille.

Les rats et les souris

Les rats et les souris pénètrent le plus souvent par les caves, les réseaux d’évacuation et les parties communes. Dans un immeuble, le bailleur fait traiter le logement et le syndic l’immeuble, de préférence au même moment.

Une dératisation limitée à un seul appartement donne rarement un résultat durable si les accès restent ouverts dans les parties communes. La coordination entre propriétaire et syndic évite de payer plusieurs fois le même problème.

Les cafards

Les cafards s’installent près des points d’eau et de nourriture : cuisines, gaines techniques, vide-ordures. Une humidité liée au bâti engage le bailleur, alors qu’un défaut d’hygiène caractérisé et prouvé peut engager le locataire.

Hygiène Biocide, entreprise anti-nuisibles à Marseille

Hygiène Biocide intervient à Marseille et en région PACA auprès des propriétaires, locataires, agences et syndics confrontés à des nuisibles. L’entreprise traite les rongeurs, les insectes et les pigeons, 7 jours sur 7 de 8 h à 20 h, avec un devis gratuit avant toute intervention.

La dératisation

Pour lutter contre les rats et souris d’un logement loué ou d’un immeuble, nos techniciens commencent par un diagnostic des lieux afin d’identifier les points d’entrée et les zones fréquentées. Le protocole repose sur des pièges et des postes d’appâtage sécurisés, placés hors de portée des enfants et des animaux domestiques. Nous traitons les logements comme les parties communes et indiquons les accès à condamner.

La désinsectisation

Contre les cafards, les punaises de lit, les fourmis ou les puces, nos techniciens utilisent des produits biocides professionnels, choisis après examen du logement et de ses contraintes. Pour les punaises de lit, le diagnostic détermine la méthode : vapeur sèche, traitement biocide, ou les deux selon le niveau d’infestation.

La dépigeonnisation

Notre service de dépigeonnisation éloigne les pigeons des façades, balcons et toitures grâce à des filets, des pics, des fils tendus et des systèmes électrifiés basse tension. Les interventions en hauteur sont réalisées par des cordistes ou à l’aide de nacelles.

Propriétaire, locataire ou syndic à Marseille et en région PACA : contactez Hygiène Biocide pour un devis gratuit ou pour programmer une intervention.

Cet article présente le cadre légal général à titre informatif et ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation. Une ADIL ou un avocat peut analyser votre dossier.

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Questions fréquentes sur les obligations du bailleur face aux nuisibles